Процедура приобретения недвижимости

07.15.2014 | 13:23

Иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США. Только в Оклахоме существует запрет на покупку иностранцами земли, но можно покупать квартиры в кондоминиумах

Иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США. Только в Оклахоме существует запрет на покупку иностранцами земли, но можно покупать квартиры в кондоминиумах.
Для покупки недвижимости надо иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется через банк (причем деньги должны там пролежать не меньше месяца). Для этого покупателю надо приехать лично. Это обязательное требование для покупки дома в кредит. Если дом приобретаете без кредита, наличие счета в американском банке не обязательно.
Ввоз наличными нецелесообразен, поскольку согласно антитеррористическому международному законодательству наличные деньги требуют пристального внимания. Гораздо проще приехать в США с $9000, выбрать дом, подписать контракт, внести задаток, а всю сумму для оплаты дома осуществить банковским переводом. При ввозе денег в США покупатель не облагается налогом, так как он не является налогоплательщиком США. В любом случае следует иметь документы об источнике получения средств (например, контракт о продаже квартиры), хотя вероятнее всего, при банковском переводе вопросов возникать не должно.
Можно заранее выбрать несколько объектов для просмотра и зарезервировать их за собой на разумный срок, чтобы они не ушли с рынка еще до того как покупатель приедет в США принимать окончательное решение о покупке.
Приобретение недвижимости проходит несколько этапов:
Первый этап – это выбор агента по недвижимости и подписание с ним договора. Агент должен иметь лицензию в том штате, где находится приобретаемая недвижимость. Рекомендуется иметь собственного агента, а не пользоваться агентом продавца, поскольку агент продавца представляет его интересы, следовательно, заинтересован в более высокой стоимости приобретаемой недвижимости. Выбранный агент будет подбирать вариант, соответствующий требованиям и желаниям покупателя.
Второй этап – переговоры и подписание договора о намерениях. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена нравятся), то подписывается договор о намерениях, и вносится депозит в размере 1-5% от цены покупки, который вернется в случае расторжения договора о намерениях и уйдет продавцу в случае совершения сделки. После этого покупатель на протяжении 17 дней проводит экспертизу дома и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо). Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считаться наличие предварительного согласия банка о его предоставлении.
Третий этап – открытие Escrow (специального счета), изучение и подготовка всех соответствующих документов. Составление договора купли-продажи обычно происходит после всех инспекций (поскольку они могут существенно влиять на стоимость дома). Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Договор содержит имена сторон, подробное описание объекта, данные о вознаграждении продавца.
Завершение сделки. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
Завершение процесса приобретения – оформление settlement statement. Затем осуществляют официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title). Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны). Практически по всей стране расходы на страхование одинаковы, кроме высоких расходов на страхование в некоторых районах Калифорнии, где ежегодно бывают сезонные пожары.
После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.
Расходы покупателя на проведение сделки:• Страхование и проверка подлинности документов – 0,5%-1%• Реестровые пошлины – 0,5%-2%• Судебные пошлины – 0,5%-1%
Расходы продавца:• Судебные пошлины – 0,5-1%• Налог на передачу прав собственности – 0,01%-2%• Плата брокеру – 6%
Раcходы покупателя составляют 1,05%–2,20%, т.е. сумма может колебаться от $1,500 до $3,500 (в зависимости от конкретной ситуации). Расходы продавца составляют 6,51%–9%.
Купить квартиру несложно в любом штате, но пользоваться ею можно не более 6 месяцев (туристическая виза имеет ограниченный срок) и человек не будет иметь право на работу, если не спланирует эмиграцию в США заранее в соответствии с действующим законодательством. Минимальные средства, необходимые для создания инфраструктуры для последующего получения вида на жительство будут не менее $350 тыс., так как нужно создать рабочие места. Это возможно только в случае если человек не менее 2 лет работает руководителем организации с минимальным количеством 14-15 человек. Если невозможно представить доказательства, планка поднимается до $500000 (тогда можно пойти по программе инвестора) плюс $80000-$100000 на выплату зарплаты. Через год или 18 месяцев можно продать свой бизнес и на вырученные средства приобрести дом и любой другой бизнес.


Календарь

rusrek.com: ABC 872-217-3308 rusrek.com: 1438-56  Bridgeviw Soccer Academy 718-419-9765


rusrek.com: E.D.P. School rusrek.com: 1575-19 Genadiy_Rosy (347) 907-1248

Репортажи