Процедура приобретения недвижимости в США иностранцами

03.11.2011 | 06:30

Рынок недвижимости Соединенных Штатов Америки первым принял на себя удар мирового финансового кризиса. Проблемы, связанные с ипотечным кредитованием (а большинство сделок совершалось именно с помощью заемных банковских средств) буквально обрушили цены на жилье.

Закон экономики: чем меньше денег приходит на рынок, то есть чем меньше спрос, тем ниже стоимость предлагаемого товара. Буквально за несколько лет мы наблюдали 30-40 % снижение практически по всем предложениям недвижимого имущества. Что же происходит сейчас и каковы перспективы на ближайшее будущее? Чего ждать российским покупателям, и каковы условия приобретения квартир, домов и земельных участков иностранцами? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Прежде всего, отметим, что никаких ограничений для покупки недвижимости в США для иностранных граждан (нерезидентов) не имеется. Было бы странно, если бы они появились именно сейчас, когда американское правительство заинтересовано в привлечении дополнительных инвестиций в страну. Вам для покупки понадобится действующий заграничный (или внутренний российский при покупке дистанционной, о которой мы поговорим чуть позже) паспорт и собственно денежные средства, а так же расчетный счет с которого эти средства Вы будете переводить. Приобретение можно оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Сам предварительный выбор недвижимости тоже не представляет большой сложности, благодаря Интернету, как в его российской, так и в американской части, представителям американских компаний в России, различным специализированным печатным изданиям, найти подходящий Вам объект можно в достаточно короткие сроки. И здесь возникает первый вопрос, с какой компанией или частным риэлтором работать, как и на каких условиях совершать сделку?

Вопрос о целях приобретения я здесь сознательно опускаю, при здравом рассуждении их могут быть только две, либо недвижимость нужна для проживания (временного или постоянного, в настоящем или будущем), либо для получения рентного дохода или прибыли от дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Особенность США состоит в том, что каждый штат имеет свое законодательство, свою налоговую систему и свою процедуру лицензирования риэлтерской деятельности. Соответственно, риэлтор (они подразделяются на брокеров – руководителей компаний, подписывающих договоры, несущих всю полноту ответственности за деятельность фирмы и агентов) работающий скажем в Чикаго (штат Иллинойс), не может продать Вам недвижимость в Майами (штат Флорида), если не получил лицензии сразу в двух штатах одновременно (что бывает крайне редко). При этом один человек  в одном штате может иметь несколько лицензий и как практикующий агент по недвижимости и как ипотечный брокер и заниматься, в том числе и деятельностью связанной с получением кредитов от банковских учреждений.

Для получения лицензии нужно сдавать специальный экзамен, который содержит около 600 вопросов для брокера и около 300 для агента, что говорит о серьезности этого испытания. Сдать его довольно трудно и полученной лицензией местные специалисты очень дорожат, так как получить ее вновь при аннулировании невозможно. А за работу без лицензии предусмотрена уголовная ответственность.  В связи с вышесказанным не могут не настораживать встречающиеся предложения, как от российских, так и от американских компаний, организованных нашими бывшими соотечественниками и частных лиц примерно такого плана: «Найдем любую недвижимость в любом штате США». Очевидно, что за броским рекламным слоганом скрывается или незнание американской риэлтерской практики, построенной в основном по принципу работы только в своем штате (что уже очень плохо для клиента, попадающего в руки непрофессионалов) или сознательное мошенничество с целью привлечь как можно больше заинтересованных лиц и главное их денежные средства (что еще хуже, хотя в данном случае работают, как правило, «профессионалы», только в несколько другой сфере деятельности).

Другим подводным камнем может стать предложение внести некую сумму от 1000 долларов «на поиск недвижимости», необходимую якобы для отсеивания несерьезных клиентов. Как показывает практика, с этими деньгами Вы можете заранее попрощаться, вернуть их даже при отсутствии результата будет крайне сложно.  На подобного рода уловку обычно попадаются люди не слишком хорошо знакомые с самим принципом подбора недвижимости в США. В каждом штате существует своя мультилистинговая система (Multiple Listing System, сокращенно MLS), их может быть и несколько, при этом крупные компании зачастую в нее не входят и имеют свои сайты, где размещают собственные эксклюзивные варианты, имеется и единая мультилистинговая система США, в которой фирмы и частные брокеры размещают информацию о продаваемой недвижимости, которая закреплена за конкретной фирмой или специалистом. Таким образом, подбор необходимого варианта для лицензированного специалиста не представляет никакой сложности.  Продавать свою собственность самостоятельно владельцы никогда не будут, хотя теоретически такая возможность у них есть. В США принято решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости с помощью профессионального риэлтора. За это он получает комиссионные, которые в среднем составляют 6 % от стоимости объекта, однако покупателю беспокоиться не о чем, комиссия берется только с продавца. И если какая-либо российская фирма предлагает Вам заплатить ей вознаграждение или оставить залог, то это значит, что или она не уверена в своих американских партнерах, которые всегда готовы сотрудничать и спокойно идут на паритетный раздел полученной прибыли  и работает с ними недавно, страхуясь за Ваш счет, либо зарабатывает деньги сверх достигнутых с американцами договоренностей, так как получаемое от них по какой-то причине показалось недостаточным.

Наша компания принципиально отказалась от взимания каких-либо дополнительных платежей со своих клиентов, включая комиссионное вознаграждение по всем вариантам недвижимости США. Плюс для всех обратившихся заинтересованных лиц, мы гарантируем подбор недвижимости по запросу в штате Флорида в течение 24 часов с момента обращения. В любом случае – оставлять в России любые денежные средства за квартиру или дом, которые Вы видели только по фотографиям или на видео – шаг крайне неразумный. Это касается и случаев так называемой дистанционной или удаленной продажи. К этому способу приобретения собственности вынуждены прибегать люди по той или иной причине не имеющие возможности въехать на территорию США (известны трудности с получением американской визы и это касается не только россиян). Если другого выхода нет, этот способ тоже возможен. Для осуществления своего намерения Вам понадобиться доверенность, выписанная на американского риэлтора, который будет курировать сделку. Выдается она в посольстве (консульстве) США в России, в соответствии с данными которые Вам перешлет заокеанский специалист. Деньги по сделке Вам придется отправить на специальный трастовый счет, с которого они перейдут по ее завершении продавцу объекта недвижимости. Благодаря развитию современных информационных технологий, Вы сможете на специальном сайте посмотреть данные о регистрации права собственности на Ваше имя, а само свидетельство Вам перешлют по почте. Для собственного спокойствия нелишним будет поинтересоваться номером лицензии агента, его членством в Национальной ассоциации риэлторов (НАР), общественной организации, осуществляющей контроль за соблюдением стандартов работы своих членов, в которой состоят 95 % всех риэлторов США, опытом работы на рынке. Ведь в дальнейшем Вам скорее всего именно через этого человека придется или сдавать свою собственность в аренду или поручать ему присматривать за ней, решать все возникающие вопросы с местными властями, оплачивать счета, налоги и так далее. И все таки покупка на расстоянии пока широкого распространения не получила, поэтому рассмотрим вариант более стандартный, при которым Вы прилетели в США и выбрали наиболее понравившийся Вам вариант. Какова же процедура оформления прав собственности на нового владельца?

Когда Вы выразили свое согласие на покупку брокер, который предлагал Вам объект недвижимости готовит типовой договор, содержащий сведения о приобретаемой недвижимости и предложение о цене сделки. Форма данной бумаги различается в зависимости от штата, но суть примерно одинакова. Вы ставите на документе свою подпись, и он отправляется продавцу. Когда получено его согласие, можно заключать непосредственно договор купли-продажи ( Real Estate Purchase contract). На этом этапе появляется титульная компания ((Title Company), осуществляющая юридический контроль за ходом проведения сделки, заверение всех документов и выполняющая функции депозитария. На ее счет Вами вносится задаток в размере от 1 до 5 %  от стоимости приобретаемой недвижимости. Эта же фирма оформляет обязательный страховой полис на недвижимость (Title insurance). Ваш риэлтор до сделки так же должен проверить юридическую чистоту объекта, наличие любых обременений, включая и невыплаченные ипотечные кредиты. Эта процедура называется Title Search.

Все вышеперечисленное входит в стоимость недвижимости и оплачивается обычно продавцом.  Рекомендуется до сделки заказать и проверку текущего состояния дома или квартиры  (Physical Inspection) у лицензированного специалиста. Помимо состояния электропроводки, сантехники и т.д. в южных штатах актуальна проверка на пораженность здания термитами. Это обойдется Вам в лишних 300 - 500 долларов. Однако эти расходы безусловно оправданны. Вы несете так же затраты в размере до 2 % (сумма зависит от штата) стоимости недвижимого имущества на судебные издержки (в некоторых штатах право собственности регистрируется в суде), пошлины, реестровые платежи, общую страховку. Эта юридическая процедура называется Closing Costs. По завершении сделки – поступлении последнего платежа в титульную компанию Вы получаете в присутствии нотариуса свидетельство на право собственности, именуемое дид (Warranty Deed). Ваша собственность будет зарегистрирована в реестре недвижимости (property public records) административного округа (county) по месту расположения квартиры, дома или земельного участка. Из этого реестра можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, дате ее приобретения, цене покупки, точной площади, а также о наличии возможной задолженности владельца. 

Вся вышеобозначенная процедура занимает от месяца до полутора. После того, как Вы стали полноправным собственником ежегодно до 1 апреля следующего года на Вас налагается обязанность по уплате налога на недвижимость, который становится известен 1 ноября года текущего и в среднем равен 1,5-2,5 % от стоимости недвижимого имущества. Данная стоимость определяется специальным оценщиком, нанимаемым местной администрацией и имеет наименование  assessed value. Зачастую она ниже рыночной, так как оценка производится не каждый год. В некоторых жилых комплексах так же существуют обязательные ежемесячные платежи, которые включают в себя вывоз мусора, уборку, страховку, плату за пользование услугами, такими как посещение бассейна, парковка, охрана, благоустройство территории. В домах-кондоминиумах (квартиры в них обозначаются как Kondo) эти платежи называются maintenance fees, а в клубных поселках - homeowners association fees. Платежи эти тем выше, чем в более престижном месте расположено Ваше жилье. В частных домах оплата за коммунальные услуги производится на основании показаний счетчиков.

  В случае, если Вы намереваетесь получить кредит в американском банке, то Вам необходимо сдав туда все необходимые документы, список которых был в последнее время значительно расширен, (понадобятся справка с места работы об уровне заработной платы, выписка с Вашего банковского счета, сведения о уже имеющейся в собственности недвижимости и т.д.) ожидать положительного решения, которое подтверждается  Commitment Letter – документом, утверждающим сумму кредитных средств банком выделяемых. Однако в связи с кризисом получить кредит для нерезидентов – сложная задача, так как в настоящий момент у банковских структур скопилось много нереализованных активов изъятых у заемщиков не сумевших выплатить ипотеку и к каждому новому заявителю предъявляются очень строгие требования.  Если же Вам повезло, придется внести сразу от 30 до 50 % стоимости объекта и на оставшуюся часть получить кредит под 6-8 % годовых. Такова вкратце схема приобретения недвижимости в США иностранными гражданами.

Каковы же перспективы рынка? Что его ждет в обозримом будущем? Американские риэлторы, с которыми я беседовал, в один голос говорят о том, что ценовое дно еще не достигнуто и цены имеют тенденцию к небольшому снижению, оговоримся сразу, что этот процесс неоднороден и в некоторых штатах они понемногу начинают расти. В том же штате Флорида, который лидирует среди российских покупателей по популярности среди всех остальных штатов США, появляются дома стоимостью от 10000 долларов. Понятно, что это недвижимость небольшой площади и практически без удобств, но сам процесс является показательным. Однако ожидать нового грандиозного обвала цен уже не стоит и необходимо быть реалистами, квартира в деловой части Нью-Йорка не может стоить 100000 долларов и надеяться на появление таких вариантов бесполезно. А вот купить те апартаменты, которые ранее стоили 400-500000 долларов за 200-250000 вполне возможно.  Поэтому именно сейчас есть все шансы приобрести недвижимость высокого качества за очень разумную стоимость, так как рост уровня цен прогнозируется уже в течение ближайших нескольких лет. И об этом тоже говорят все специалисты. Этот процесс неизбежен, так как за спадом всегда следует подъем.

Такова логика истории на протяжении многих столетий и рынка недвижимости, как составной части мировой экономической системы. Именно по этой причине  интересны для вложений именно те штаты США, где недвижимость упала в цене более всего, в частности Флорида, имеющая наивысший потенциал для роста в ближайшее время. Насколько рынок неравномерен можно судить хотя бы по разнице в стоимости однотипного дома с четырьмя спальнями и двумя ванными в местечке  Ньюпорт Бич (Калифорния) – 1,8 млн. долларов и в Детройте – 68000 долларов, при средней стоимости по США – 353000 долларов. Для инвесторов не боящихся вкладывать деньги в потенциально интересные и прибыльные проекты в настоящий момент сложилась благоприятная ситуация, позволяющая сделать выбор из множества предлагаемых вариантов. То же самое касается и людей, думающих о переезде в США на постоянное место жительства. Сейчас они с наибольшей вероятностью могут найти «дом своей мечты» о котором ранее они даже не задумывались всерьез, ввиду отсутствия достаточных денежных средств для такого приобретения. Главное – не упустить момент подъема рынка, когда сверхосторожность может обернуться разочарованием от того, что Ваши планы не осуществились и кто-то другой успел получить прибыль и стать владельцем качественной собственности с хорошей перспективой инвестиционного роста. Безусловно, не нужно совершать покупку необдуманно, но я надеюсь, что некоторые рекомендации, касающиеся безопасности и других аспектов процедуры оформления прав собственности на недвижимость США, изложенные в данной статье, помогут Вам сделать выбор и главное не пожалеть о нем в дальнейшем.


  • #1
  • Caroline
  • 10.09.2011 | 19:12

I was looking everywhere and this popepd up like nothing!

  • #2
  • karinex
  • 10.25.2018 | 18:12

<b>Поисковая оптимизация</b> (англ. <b>search engine optimization, SEO</b>) — комплекс мер по внутренней и внешней оптимизации для поднятия позиций сайта в результатах выдачи поисковых систем по определённым запросам пользователей, с целью увеличения сетевого трафика (для информационных ресурсов) и потенциальных клиентов (для коммерческих ресурсов) и последующей монетизации (получение дохода) этого трафика. Обычно чем выше позиция сайта в результатах поиска, тем больше заинтересованных посетителей переходит на него с поисковых систем. При анализе эффективности поисковой оптимизации оценивается стоимость целевого посетителя с учётом времени вывода сайта на указанные позиции и конверсии сайта. <h3>Основные направления поискового продвижения</h3> Поисковые системы учитывают множество внутренних и внешних параметров сайта при вычислении его релевантности (степени соответствия введённому запросу): - плотность ключевых слов (сложные алгоритмы современных поисковых систем позволяют производить семантический анализ текста, чтобы отсеять поисковый спам, в котором ключевое слово встречается слишком часто (терм. сленг «тошнота»); - индекс цитирования сайта («ИЦ»), зависящий от количества и авторитетности веб-ресурсов, ссылающихся на данный сайт; многими поисковиками не учитываются взаимные ссылки (друг на друга). Зачастую также важно, чтобы ссылки были с сайтов той же тематики, что и оптимизируемый сайт — тематический индекс цитирования (тИЦ); - водность текста — показатель, определяющий наличие малозначимых слов, которые не несут никакой полезной информации и служат для разбавления текста (стоп-слова); - поведенческие факторы (внутренние) — ряд всевозможных действий пользователей, которые они могут произвести на сайте: вход, просмотр страниц, клики на ссылки в тексте, меню. На июль 2017 известно 200 факторов ранжирования google, но скорее всего поисковая система google использует гораздо больше<>сточник не указан 148 дней]. Все факторы, влияющие на положение сайта в выдаче поисковой системы, можно разбить на внешние и внутренние. К внутренней оптимизации (касающейся исключительно внутренней системы сайта) относится работа, направленная на общее повышение качества сайта, пользы, которую он приносит посетителю. Сюда можно отнести работу над структурой проекта, над облегчением восприятия контента и непосредственно над качеством этого контента. Значение общего количества таких факторов в большинстве источников колеблется в районе 200. Функциональный подход к поисковой оптимизации, направленный на подгонку определённых факторов к их целевым значениям, отошел в прошлое в связи с усложнением алгоритмов поисковых систем — стоимость «балансирования» десятков факторов многократно превышает стоимость создания изначально качественного ресурса. Внутренняя оптимизация включает в себя работу с заголовками страницы, которые содержатся в коде с тегами , надписью, которая высвечивается на вкладке браузера — Title, и созданием уникального текста на этих же страницах. Также важно уделить внимание мета-тегу description, поскольку именно его пользователь чаще всего видит под url сайта в поисковой выдаче. <h3>Методы внешней поисковой оптимизации:</h3> <i>Регистрация в самостоятельных каталогах</i>. Она может осуществляться вручную, либо с помощью специальных ресурсов; <i>Регистрация в каталогах поисковых</i> систем таких как: Яндекс. Каталог, Рамблер/Топ100, каталог Yahoo и другие; <i><a >создание сайтов сателлитов</a></i> <i>Обмен ссылками</i>. Существуют несколько способов обмена — прямой, кольцевой, односторонний (покупка ссылок); Регистрация в сервисах: Google Мой Бизнес и Яндекс. Справочник; <i>Размещение статей</i> («гостевые посты», публикация в СМИ); Социальные сети; Пресс-релизы; Крауд-маркетинг; Создание и ведение блогов; Создание сети сайтов («саттелиты»), используемых для увеличения количества упоминаний и ссылок в поисковой выдаче. Данный метод продвижения сайтов относится к «черным». Поисковые системы не советуют использовать подобные методы оптимизации и могут принять санкции в отношении таких сайтов. Лицо, проводящее работу по <i>оптимизации веб-сайтов</i>, называется оптимизатор или SEO-специалист. <b>Источник: ru.wikipedia.org/wiki/Поисковая_оптимизация</b>

  • #3
  • Thomasfow
  • 11.09.2018 | 07:04

TM “Фабрика моды” предлагает богатый ассортимент одежды для женщин отечественного производства. Наша фирма расположена в Одессе, <a >модные платья из одессы</a>, однако мы реализуем одежду по территории всей Украины и Российской Федерации. Наши производственные цеха оборудованы самым эффективным оборудованием ведущих мировых изготовителей – KANSAI, PEGASUS, <a >dm прямой поставщик одесса интернет магазин</a>, MAYER и JUKI. Качественная одежда изготовленная компанией “Фабрика моды” популярна как на Украине, так и на территории стран бывшего СНГ и Европы. Опытные дизайнеры предприятия создают поистине красивые модели женской одежды. <a >одежда фабрики моды</a>. Со всем выбором одежды, которую мы изготавливаем, вы сможете ознакомиться у нас в каталоге одежды. Здесь подробно описаны все товары и имеются качественные фото к ним. Любая модель из каталога одежды представлена в различных размерах, отдельно размещены новинки Фабрики моды и самые популярные модели. Если вам понадобится помощь при выборе одежды, то наши менеджеры-консультанты по телефону, указанному на вебсайте смогут вам быстро помочь. Заказать одежду вы сможете у нас на вебсайте, а доставка одежды по Москве производится курьером, по РФ – почтой России при условии 100% предоплаты.

Добавить комментарий

Календарь

rusrek.com: Yevgeniy Sorokin - 718-645-0300\n1295-65 rusrek.com: HHAs


rusrek.com: Tax Target Group LLC 718 615-0500 rusrek.com: Марина Шепельская