Недвижимость в США. Особенно если она находится во Флориде

10.14.2010 | 09:02

Считается, что рынок недвижимости во Флориде начал активно развиваться с появлением современных систем кондиционирования. Как пишет «Русский фокус», свой резон в этом, несомненно, есть: в течение года температура в этом штате мечты не опускается ниже +15 градусов, поднимаясь в летние месяцы до +35. Отбрасывая всевозможные догадки, признаем лишь, что Флорида, славившаяся ранее своими болотами, крокодилами и акулами, является штатом с наиболее быстро и стабильно растущими ценами на недвижимость, привлекающим не только американцев, но и имущих граждан всего мира...

Начиная с 70-х годов прошлого века недвижимость во Флориде обрела популярность как второй дом сначала для состоятельных американцев, а затем и для их «коллег» из Европы и Латинской Америки. В начале 1990-х этот штат мечты официально приютил у себя и первых русских. Неудивительно, что последние 10 лет рост цен на недвижимость в этом районе отличается завидной стабильностью и колеблется от 8 до 15% в год. Конечно, отнюдь не россияне, как в случае с элитной недвижимостью в центре Лондона, а сами американцы играют первую скрипку в повышении цен. Штат Флорида создает привлекательные условия как для мелких, так и крупных инвесторов отсутствием дополнительных налогов штата (инвесторы платят только федеральные налоги). Благодаря создающимся благоприятным деловым возможностям и хорошему географическому месторасположению большинство крупнейших фирм США выбирают главные города штата для своих head office. Проводимые социологические опросы показывают, что ежедневно примерно тысяча человек переселяется во Флориду, чтобы здесь жить и работать. А это означает постоянный спрос на продажу и аренду недвижимости.

И, наконец, такой фактор, как baby boomers. Эта тенденция, начавшаяся в 1940-х и демонстрировавшая очень высокие цифры рождаемости детей, имеет важное значение для Флориды. Дело в том, что это поколение, обладающее сегодня на американском рынке капитала значительной силой, скоро достигнет пенсионного возраста. И, как показывают результаты проведенных в начале нынешнего века социологических исследований, 60% из них высказали желание провести заключительный период жизни во Флориде, инвестируя часть своего капитала в приобретение недвижимости.

Все это позволяет американским риэлтерам прогнозировать сохранение текущей тенденции повышения стоимости недвижимости на среднем уровне в 8% годовых на ближайшие пять-семь лет. При этом рост стоимости квартир в наиболее популярных сегодня местах в 2004-2005 годах может достигать 15%.
Есть маленькие - по 50 тыс. И большие - за несколько миллионов

Разброс цен на недвижимость во Флориде действительно огромен. По словам директора компании AccountabLes, Inc. Ричарда Лиммера, можно купить совсем недорогой домик или небольшой таун-хаус за $60-80 тыс. Вопрос только в том, какого качества эта недвижимость, будет ли она приносить доход при коммерческом использовании и останетесь ли вы сами довольны приобретением.

Стоимость самой ходовой недвижимости - квартир в высотных зданиях с видом на океан или залив - начинается от $700 за кв. м. Как и во всем мире, цена значительно разнится в зависимости от престижности месторасположения, видовых характеристик, этажности и количества предоставляемых дополнительных услуг. Не меньшим спросом пользуются и закрытые клубные варианты отдельно стоящих жилых городков. К продаже в них предлагаются и апартаменты в кондоминиумах, и таун-хаусы, и отдельно стоящие дома в стилях Patio, Executive Homes и State Residences. В зависимости от месторасположения и площади их стоимость колеблется от $150 тыс. до $1,5 млн. Если попытаться каким-то образом проранжировать престижность различных городов и местечек Флориды, на первом месте, без сомнения, окажутся Майами и Голливуд. Следом идут Форт-Лодердейл, Майами-Бич и Палм-Бич. Заметим, что все эти города - на побережье Атлантического океана. Менее престижно побережье Мексиканского залива, где, впрочем, тоже есть свои изюминки: Пенсакола, Панама-Сити, Санкт-Петербург. Недвижимость, расположенную в глубине полуострова, можно условно назвать наименее престижной и самой дешевой.

Как отмечает президент компании TitleMark (Title Insuarance Agency) Генри Хикс, при проведении во Флориде сделки по приобретению недвижимости покупателем оплачивается так называемый обязательный closing cost, то есть расходы по закрытию и оформлению недвижимости в собственность. Эти расходы не превышают 5% (может быть 3,9, 4,1% и т.д., в зависимости от месторасположения, самой недвижимости, округа и т.п.) от общей стоимости недвижимости. Это достаточно длинный список с указанием того, куда, сколько и за что заплачено - оплаты в различные государственные инстанции по оформлению, в инспекцию недвижимости, плата за определение ее юридической чистоты, оформление ипотечного кредита и т.д.

Налоги на недвижимость во Флориде - от 1,5 до 2% в год от общей стоимости недвижимости. Плюс обязательное страхование, средний размер которого составляет порядка $50 в месяц. Причем чем ближе к воде, тем выше размер страховки.

Практически все инвесторы в США пользуются возможностью приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. По словам представителей компании Renaissance Lending LLC, работающей с банками во Флориде по ипотечным кредитам, единственная разница при получении ипотеки для нерезидентов состоит в том, что в отличие от американцев их первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет не 10%, а 30. В остальном же условия для всех абсолютно равны. Банковские структуры Флориды предлагают на выбор порядка 30-ти различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.
Покупка «с чертежной доски»

По мнению американских риэлтеров, сегодня одним из наиболее выгодных вариантов является покупка квартиры в 20-40-этажных высотных домах на побережье «с чертежной доски». Под этим понятием американцы подразумевают следующую схему. Еще до начала строительства девелоперские компании начинают реализацию квартир по стоимости намного ниже рыночной, чтобы доказать финансирующим банкам жизнеспособность проекта. Полученные таким образом от частных инвесторов средства, в отличие от нашей страны, строителями не используются, а до завершения строительства и передачи квартир во владение находятся на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию.

Как правило, по ценам «с чертежной доски» продается не более 10-20% общего числа квартир. Поэтому заявленная начальная цена по различным проектам держится максимум одну-две недели, а по наиболее удачному проекту в прошлом году цена была повышена уже после одного дня продаж. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от стоимости. Второе серьезное повышение цен на квартиры в строящемся доме происходит после реализации 30-40% квартир, после чего стоимость квадратного метра (точнее говоря, более привычного для американцев квадратного фута) плавно повышается вплоть до окончания строительства. Кстати, инвестор делает второй десятипроцентный взнос лишь при завершении строительства этажа зарезервированных апартаментов. Последний десятипроцентный взнос делается покупателем при завершении строительства, в этот же момент оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. Заметим, что к этому моменту, по данным за последние два года, цены квартир в строившихся домах поднималась в среднем на 20-40% от первоначально заявленной стоимости.

На оставшиеся же 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том, чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем помимо всего прочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002-2003 годов инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50-ти до 90% годовых еще до перехода ее в его владение. С учетом полуторалетнего среднего срока строительства жилого дома во Флориде подобная перепродажа начинается, как правило, год спустя после начала реализации квартир.
О любви американцев к математике

Впрочем, заработать на недвижимости в Солнечном штате можно не только за счет общего роста цен. По словам Ирины Гурко, маркетингового директора проекта компании Florida Investment & Marketing/Russia, большинство американцев, приобретающих недвижимость во Флориде в качестве второго дома, широко используют возможности сдачи ее в аренду и получают на этом неплохой доход. Особой популярностью пользуется краткосрочная аренда, когда дом или апартаменты в курортном городке либо апартаменты в отеле-кондо сдаются в аренду отдыхающим под руководством определенной управляющей компании.

К примеру, в известном проекте «Фонтенблю» (отель-кондо) управление недвижимостью осуществляется Hilton Management, а по большинству проектов в курортном городке Реюнион - другой известной компанией: Ginn Hospitality. Естественно, что при этом варианте краткосрочной аренды у собственника всегда имеется возможность приезжать и отдыхать в своих апартаментах, для чего лишь необходимо заблаговременно определиться с датами заезда и проинформировать об этом управляющую компанию. В среднем доход от сдачи в аренду недвижимости во Флориде составляет в 2003-2004 годах порядка 15% от ее стоимости в год.

Убедиться в этом можно на основе предложенных компанией Hilton Hotel Management расчетов сдачи в аренду апартаментов в отеле-кондо на Фонтенблю III. На начало 2004 года стоимость односпальных апартаментов общей площадью 526 кв. футов (порядка 50 кв. м) составляла $425 тыс. Таким образом, для приобретения этого объекта необходимо было оплатить 30% от его общей стоимости, что составляет $127.500. На оставшиеся 70% ($297.500) выдавался ипотечный кредит на 30 лет. По расчетам представителей Hilton Hotel Management расходы по содержанию этих апартаментов составляют $35.629,65. Из этой суммы большая часть - $23.740,50 - относится к выплатам по ипотечному кредиту с учетом максимальной ставки в 7% годовых. Годовой налог на недвижимость (2%) съедает $8.500. Затраты на содержание недвижимости составляют $3.389,15 в год.

А теперь доходная часть. Ее основу составляет доход от аренды апартаментов. Исходя из существовавших в 2003 году средних ставок за аренду аналогичных помещений на уровне $550 в день и средней заполняемости на уровне 220-ти дней в году (60,27%, хотя нормальным считается уровень в 70%), в год апартаменты способны принести $121 тыс. Из них на долю управляющей компании отеля приходится 55% ($66.550), а на долю инвестора - 45% ($54.450). Теперь вычитаем из доходов расходы и получаем прибыль (до уплаты налогов) в размере $18.820,35. Выглядит совсем неплохо.

Впрочем, как отмечает Ирина Гурко, аналогичной доходности можно добиться и при варианте с долгосрочной арендой. Для примера можно рассмотреть вариант с приобретением за $200 тыс. таун-хауса в пригороде Майами и сдачей его в долгосрочную аренду на три года. Для приобретения подобной недвижимости необходимо будут выплатить все те же 30% от стоимости, то есть $60 тыс., и оплатить цену закрытия (оформление всех договоров, нотариальное заверение, уплата госпошлин, заявление на ипотечный кредит и т.д.) в размере от 3 до 5% от общей стоимости (порядка $6.600). Затратная часть по содержанию дома будет состоять из выплат по ипотечному кредиту, размер которого составит $140 тыс. При возможной ставке в 6% годовых и сроке кредита в 30 лет ежемесячные платежи по ипотеке составят $749 в месяц. Ежемесячные выплаты налога на имущество (1,5-2% в год от общей стоимости) составят порядка $250. Страховка недвижимости съест около $50 в месяц ($600-800 ежегодно). Плюс закладываем $150-200 на всякий случай, как то проведение мелкого ремонта и т.д. Получаем затратную часть на уровне $1.200 в месяц.

Теперь о более приятном - о доходах. Средний размер арендных ставок во Флориде составляет порядка 1,1% в месяц от общей стоимости. Получаем в нашем случае $2.200 в месяц. Итого $1.000 в месяц, что за три года составит $36 тыс. (без учета налогов). Помимо этого, за три года наша недвижимость подрастет в цене приблизительно до $238 тыс., если брать за основу средние прогнозы по темпам роста цен во Флориде. То есть еще $38 тыс. дохода, что вкупе с доходом от аренды дает $74 тыс. Не забудем вычесть из этой суммы комиссионные агентства по нахождению арендатора, составляющие $2.200 (стоимость одного месяца аренды).

Плюс комиссия риэлтеров при продаже дома через три года (6% от $238 тыс.), которая составит $14.280. И вновь 1,5-процентные расходы по закрытию сделки - $3.570. Получаем на круг немногим более $20.000. Что дает возможность рассчитывать на получение за три года эксплуатации прибыли в размере $50 тыс. - при первоначальных вложениях в $66.600. Не Москва, конечно, но тоже неплохо. Во всяком случае, все эти расчеты не зависят от того, останется ли президентом США на второй срок Джордж Буш-младший.


Добавить комментарий

Календарь

rusrek.com: friendly rusrek.com: Школа Бориса Фарбера


rusrek.com: Alexander Tsiring Esq 718-332-5600 rusrek.com: New Tours


FireFox Рекомендуем для быстрого и удобного просмотра портала www.rusrek.com Скачать бесплатно